*六问楼市：为什么调控枪口要对准房地产？

1、*六问房地产

翻阅出2014年*的一篇文章，三年过去，但依然不过时。六个为什么将房地产讲的清晰透彻：为什么富豪排行榜上有那么多房地产商？为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？为什么每次调控枪口都对准房地产？为什么房地产是支柱产业？为什么房地产成为*的对象？为什么如今各种评说又集中在房地产？

一问

为什么富豪排行榜上有那么多房地产商？

1、 中国和垄断资源相关并对市场拍卖的只有土地（也曾有过煤炭）。美国、英国、日本、韩国、俄罗斯等国的首富中为什么没有开发商？因为当金融、资本、石油、矿产、电讯、平面媒体、电视、网络媒体、军工等行业都充分对市场开放时，房地产就不再被少有关注了。

2、 中国正处于城镇化的高峰期，且原有的住房条件严重滞后于经济增长和消费需求。所有国家在城镇化同步发展的阶段，房地产也都如此高增长。只是当城镇化率远超过75%之后，市场会从一手生产为主变为二手交易为主和持有物业为主。如美国约800多万套的交易中，新房较高100多万套，目前只有60万套。而中国近两年，年均新房交易约1000万套，保障房约200多万套。一手交易远大于二手交易。只有少数城镇化率较高的城市，二手交易略大于一手交易数量。

3、房地产行业单位值和总数量大、价值高、产销集中度高是其他非垄断行业无法相比的。如一个单位少则五、六十平米，大则数百平米，而非以一平米、二平米为单位交易；一个项目少则数万平米，多则数百万平米；行业年总量超过十多亿平米，总值超过八万多亿元。这是其他非垄断商品无法相比的，只是无法与垄断行业相比。

二问

为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？

1、 其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业（个别是为解决自身问题，而非为市场），没有其他优势和其他*渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。1998年的住房制度改革是开放的契机，城镇化的需求则是吸引力。

2、房地产的项目规模化效率有助于企业规模的快速提升。在不用依赖于科技创新，靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有形成拼产品技术的白热化竞争，这打开了许多企业进入房地产业的大门。尤其是在划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。

3、房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预售款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。

4、还可以用股权入股、股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款、银行延迟个贷发放更严重地影响到了杠杆率和现金流，但与其他行业相比，负债率还是很高的。

5、工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款、设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的“理由”。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业企业之间的差距就充分显现了。

三问

为什么每次调控枪口都对准房地产？

1、*是影响经济增长的重要部分，尤其是计划经济的时代。没有开放市场时，大多建房都列为基本建设科目，因此自建国以来都是用限制建房*来调控经济的，在“先生产，后生活”的时代更是如此。1988年的楼堂馆所停缓建是建国以来的第七次大调控。当经济过热、通胀上升时，从压缩*入手是*有效的。1993年的调控也是如此，也因此有了连续几年的经济下滑。

2、 在经济下行时，启动*也是*有效的拉动。1997年亚洲金融危机之后，中国要拉动经济增长，但这时已经是以半市场化而非政府行为的基本建设方式为主建房了。于是有了住房制度的改革，让住房完全市场化，取消福利住房分配。房地产成了突围的敢死队。

3、2003年为防止*过热再次将板子打在了房地产的头上。这次的错误在于只看到了房地产市场*的高增长，却没看到基本建设中住房建设的*快速下降的市场化替代关系。还好一场全球化的传染病，平息了这次调控。

4、土地招拍挂和分税制，让土地财政成为地方政府的救命草，也让*与地方之间出现了政策分岐。地方政府的招商引资和地价上升，再一次让房地产成为调控的靶子，却不知土地的垄断与供应下降是根源，再一次把板子打错了地方。

5、2007年初*名列前茅次提出了正确的增加供给的主张，但饥饿的市场在土地供给增加时出现了大量的天价地和*增长，于是年底又来了“两防”的政策，直到2008年的经济低谷。

6、对付低谷仍要靠*拉动，于是有了四万亿。但十大产业振兴除了扩大过剩产能之外，几乎没用（高铁应除外），尤其是不可能让老百姓拿出手里的钱。*终还要靠房地产拉动，才能增加民间的消费，并让市场上了个台阶。尽管后来有了限购、限贷，但2011年，房地产消费总额名列前茅次超过了食品。

7、历史上多次的调控都是从*入手的。尤其是在*占GDP的大头、出口对GDP负贡献时，更是如此。政府提供公共服务的*不能动，就只能动房地产了。因此有了冯仑的“房地产是个夜壶”的形象比喻。政府的手就总是一会提夜壶、一会扔夜壶的不停乱摸。甚至不惜违法违规的摸进不该摸的地方。

8、市场本是靠价格释放供求关系的信号，这才能发挥看不见的手的作用。而以价格为目标的调控，就是要斩断市场看不见的手。以限制需求为手段人为调节供求关系，更是破坏市场机制。还谈什么市场化？房地产只是政府平衡经济增减的工具，因为，这是上下游带动产业*多的行业，且在*、信贷、就业、税收、土地收入上都影响较大*直接的产业，也直接制约着中国城镇化增长进程。

四问

为什么房地产是支柱产业？

1、非市场化福利分房时代，房地产不是支柱，但住房商品化之后成为支柱，因此2003年国务院18号文件肯定了其支柱地位。有人说房地产绑架了中国经济，却不知道世界各国都如此。为什么评价各国经济先看股市与房市？尤其是以房产税为地方财政收入主要来源的国家更是如此。

2、是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看*的总量，看销售的总量，看税收的总量，看土地收入的总量，看上下游的拉动，请问除房地产之外还有哪个非垄断单一产业可以与之相比？

3、再看哪个产业能集中这么大量的民间资本？哪个商品能吸纳民众这么多的购买力？哪个商品能提前锁定消费者未来的收入流？哪个商品能用银行信贷抵消通胀和货币贬值？这也是房子能成为较好*品的原因，何况还有增值的*。房地产当然是经济与社会发展的支柱，而且是一根支撑中国经济增长不可缺少的支柱，也有人称是不能倒的支柱。

五问

为什么房地产成为*的对象？

1、城镇化导致需求进入上升阶段，而土地资源的少有和垄断，必然让房屋价值上升。

2、政府不断改善房屋周边的环境和公共服务，也必然增加房屋的附加值。

3、当资本市场不提供民众可以用少量*参与房地产市场发展红利的开放式基金时，民众只好将房子做为直接*品。

4、早期个贷的利率与杠杆作用在帮助刚需解决住房时也在帮助*者。

5、货币政策与通胀让住房的价值额外提升了，也成为比较具有抗通胀效果的*品种。

6、股市的不正常让*者*眼镜，又无其他渠道，只有*房子这一条独木桥了。

7、任何*大约都要有技术作为支撑，而住房不用。

8、许多*会占用时间与精力，住房不用，放的时间越长反而获利更多。还有使用功能和租赁收入。当然还有许多各种各样的理由和*技巧。

六问

为什么如今各种评说又集中在房地产？

1、 涨涨跌跌的是经济，越是支柱就越是会随经济波动而波动，何需大惊小怪？要救的不是房地产而是经济。夜壶总是被提来丢去的，哪次不是为了宏观经济？

2、历年人为控制违背了市场规律，造成价格的扭曲，也激起了民愤。保障性政策不能保障居住权利，反倒催生了谋求暴利的腐败。以价格为导向的限制政策，让降价成为一部分人的“梦”，以为降价可以为他们带来“幸福”。

3、许多民众看不到政府从高房价中获取了暴利，政策和媒体将仇恨导向了开发商。当然也有官商勾结的腐败，更加重了这种仇恨。还有少数不守法的行为和违约行为给行业扣上了恶帽子，希望看到这个行业的崩溃。

4、价格信号的扭曲，不能反映市场的正确供求关系；政府多年非市场化调控导致的资源配置不合理，户籍与土地制度限制了自由迁徙的权利，公共服务与就业条件的差别，让人口的合理流动变成了选择性流动。于是城市间开始分化，供求关系也发生了逆转。尤其是价格上涨时的过量*与库存形成了必要的自我调整。

5、 真的是泡沫破裂吗？假如销售量下降30%，大约还有十亿平米左右的年销量，各国都不会有这么大的市场。这是破裂吗？

6、尽管房地产只是夜壶，但政府真的不需要这只夜壶吗？政府可以不用夜壶，但政府会不关注必要的经济增长与底线吗？至少房地产还不是过剩产能。城镇化和消费升级还有巨大的需求。我不相信中国会甘愿落入中等收入陷阱的地步。要实现中国梦，不管政策如何调整，都需要有个安定、舒适的家。*终前进的路上不管是冰山火海，都会被时代超越的。

2、*四答房地产

今年7月份，*在接受北京电视台采访时，告诉大家几件事：怎么判断房价？该不该买房？楼市政策会改变吗？

一答

判断房地产市场需要哪几个坐标呢？

名列前茅个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化，为什么大家都很重视年中一次、年末一次的*经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。

第2个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。

第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的，不管怎么去调整他也不会变化，比如城市化问题，一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。

还有一类是受宏观和微观影响而变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。

只有把以上几个部分组合在一起，才能得出一个准确和正确的判断。

二答

给买房者有哪些个人建议呢？

个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个较低点，其实你很难抓住较低点；你总想躲开较高点也很难躲开，因为他可能越来越高。

三答

房地产市场三年一个周期？

不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。

四答

对房产的一些限制会收回去吗？

有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。

来源：嵊州淘房网